Birikiminizi artık yatırım amaçlı kullanmaya karar verdiniz ve bir gayri menkul sahibi olmaya karar verdiniz. Yatırım için ev mi dükkân mı? Bu soru üzerinde biraz düşünelim. Konut ve dükkân satın almanın farkları nelerdir? Birbirine göre avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Vergi kime ait?

Herhangi bir gayrimenkul sahibi olursanız mutlaka vergi ödemeniz gerekecektir. Bu vergi gayrimenkulün değerine, cinsine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Peki bu vergi kime ait?

Eğer satın aldığınız gayrimenkul bir konut ise ve kiracıya verilmişse çoğunlukla vergiyi ev sahibi ödemektedir. Çok istisnai durumlarda kiracılar da vergi ödeyebilmektedir, ancak Türkiye standartlarında buna çok fazla rastlamak mümkün değildir.

Satın aldığınız gayrimenkul bir dükkân ise stopaj vergisi ödenmesi gerekecektir. Bu vergi kiracı tarafından ödenebildiği gibi kira sözleşmesine bağlı olarak mülk sahibi tarafından da ödenebilir. Burada gayrimenkul sahibin dikkatli davranması gerekmektedir. Kiracı stopaj vergisini ödemediği taktirde sorumlu gayrimenkul sahibi olacaktır. Stopaj vergisi mülk sahibinin adına yatırılmalıdır.

Kira çarpanı

Satın aldığınız gayrimenkulün satın alma fiyatının kira bedeline bölünmesi ile kira çarpanı elde edilir. Ne kadar süre içerisinde gayrimenkulün kendini amorti edeceği bu sayede hesaplanır.

Konutlar, dükkanlara kıyasla bu konuda daha dezavantajlıdırlar. Konutların kendini amorti etme süreleri daha uzun olmaktadır; bunun nedeni ise riskinin daha düşük olmasıdır. Risk düştükçe kazanç da düşer. Peki bu risk nedir?

Kiracı bulma

Kiracı bulma konusunda konutlar daha avantajlı ve düşük risklidir. Yukarıda bahsettiğimiz risk budur. Dükkanlarda kiracı bulunma bile ekonomik nedenlere bağlı olarak kiradan ayrılma, düzensiz ödeme gibi sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Konutlarda ise böyle bir risk daha düşüktür.

Dükkanlar konumu açısından konutlara kıyasla daha önelidir. Her dükkân, kurulacak her işletme için uygun olmayabilir. Ancak konutlar her aile veya birey için çekici olabilmektedir.

Tadilatlar

Bir konut satın aldığınızda içinde tadilat yapma gereği duyabilirsiniz. Eksik gördüğün yanları tamamlayabilir, daha yüksek kira getirisi olması açısından konutu daha kalifiyeli bir hale getirmek isteyebilirsiniz. Bu da sizin için fazladan masraf anlamına gelmektedir. Kira çarpanı hesaplanırken bu masrafları da göz önünde bulundurmanızda fayda vardır. Konutunuzdaki kiracı konuttan ayrıldığı zaman ufak tamirler, boyanın yenilenmesi gibi bir bakım gerekmektedir. Kiracıdan aldığınız depozitoyu kullanarak bu bakımı yaptırabilirsiniz. Burada depozitonun doğru bir şekilde hesaplaması önemlidir.

Dükkanlar da ise sadece boş dükkân teslim edilmektedir. Bu da sizi tadilat masraflarında kurtaracaktır ancak bu durumunda bir dezavantajı vardır. Dükkânı kiralayacak olan kiracı dükkân tasarımının süre alacağını ve nedenle sizlere bir süre ödeme yapamayacağını söyleyebilir. Böyle bir durumda tadilat süresi içerisinde kira almama teklifi ile karşılaşabilirsiniz. Kiracı dükkândan ayrıldığı zaman ise yeni bir kiracı bulana kadar dükkânı öylece bırakıp yeni gelen kiracının tadilat yapmasını bekleyebilirsiniz.

Dükkanların konutlara nazaran tadilat masrafları gayrimenkul sahibine göre daha düşüktür.

Tahsilat riski

Kiraladığınız gayrimenkulden hızlı ve düzenli bir şekilde gelir elde etmeyi beklerken kira gecikmeleri, ödememeler gibi durumlar meydana gelmektedir. Her ne kadar konutlarda bu durum pek yaşanmasa da görülmesi mümkündür. Dükkanlarda ise bu risk oldukça fazladır. Dükkanlar içinde gelir amacı güden işletmeler barındırırlar. Kiracının işlerinin kötü gitmesi, maddi krizler, arz-talep dengesizliği gibi durumlar sizlerin kirasının gecikmesine neden olabilmektedir.

Yatırım için ev mi dükkân mı? Diye düşünürken tahsilat riskini de göz önünüzde bulundurmanızda yarar vardır. Ayrıca kiralama aşamasında da kiracınızı dikkatli seçmek sizlere daha olumlu sonuçlar sağlayacaktır.

Kredi kullanılması durumunda uygulanan kredi faiz farkları

Konut kredisi devlet tarafında konut edinmeye teşvik amaçlı verilen kredilerdir. Kredi oranı diğer kredilere oranla daha düşük olması, yüksek meblağlarda kredi verilebilir olması bu kredi çekici kılmaktadır. Ancak bu kredi ancak konut alacak kişilere verilmektedir. Dükkanlar bu kredinin dışında kalmaktadır.

Konut kredisi kullanarak bir evin mali değerinin %90’ına kadar kredi çekebilirsiniz. Dükkanlarda ise durum değişmektedir. Bankaya kredi başvurusu yapmanız durumunda bir ekspertiz raporu ile dükkânın değeri hesaplanacak ve sizden dükkânın fiyatının %50’si kadar peşin para ödenmeniz beklenecektir. Geri kalan kısmı ticaret kredisi kullanarak tamamlayabilirsiniz.

Yatırım için ev mi dükkân mı? Konusunda değinmek istediğimiz konular bunlar. Unutulmamalıdır ki konutlar dükkanlara göre daha garantilidir, ancak dükkanların gelirleri daha fazladır.