Temel ihtiyaçlar, Faturalar gibi düzenli harcamalar hesaplanarak ev satın almak için ayrılabilecek bütçe belirlenmelidir.
Evin fiyatı, emlakçı komisyonu, tapu harcı, dask fiyatı, emlak vergisi, konut sigortası, hayat sigortası, ekspertiz, kredi dosya masrafı, tadilat masrafı, taşınma masrafı başlıca masraflardır.
Natamam yapılarda bitmiş kısımlar için nakit ödeme yapılabilir. Daha sonra kısımları içinde bitince peşin ödemekte fayda vardır.
Yasal olarak aylık taksit ödemelerinizin toplam tutarı belgelenebilir gelirinizin %60'ını geçmeyecek şekilde düzenlenir. Uluslararası finansal kuruluşlar ise aylık gelirinizin %28 oranını geçmeyecek şekilde kredi yükü altına girmeyi tavsiye eder.
Konut kredisi için peşinatın %20’si olma zorunluluğu vardır. %80’lik kısma kadar kredi kullanılabilir. Enerji kimlik belgesi varsa B sınıfı ve üzerinde ise ayrıca ekspertiz değerinin 500.000 tl altında kalmasında durumunda peşinat %10’a düşer ve %90’lık kısma kadar kredi kullanılabilir.
En az %70 oranında inşaatın tamamlanması beklenmektedir. Bunu tespit ettirmek için ekspertiz raporu yaptırılmalıdır.
Üzerinde ipotek bulunması gayrimenkulün satışını engellemez. İlgili finans kurumuyla görüşüp borç miktarı öğrenilmelidir. Borç ödenmediği takdirde banka borcunu tahsil edebilmek için satışa çıkarabilir. Detaylı bilgi için ekspertiz raporu hazırlanmalıdır.
Satışın noterde satış vaadi sözleşmesiyle yapılması gerekmektedir. Firma bina tamamlama sigortası yaptırmak zorundadır.
Evin büyüklüğü, cephesi, kullanışlılığı, bulunduğu kat, ısıtma sistemi, dairenin masrafı gerektirip gerektirmediği, aidat, komşuluk ilişkileri, gayrimenkulün çevre ve konumu göz önünde bulundurulmalıdır.
Mahallede konumunun etkisi, ulaşımın etkisi, erişim mesafesine yakın olan olanaklar dikkate alınmalıdır. Konutun ne amaçla alındığı önemlidir (Yatırım için mi, kiraya vermek için mi, oturmak için mi?) Yatırım içinse kamu ve özel sektörün yapacağı alt yapı ve üst yapı projelerinden etkilenmesi gerekir. Kiraya vermek içinse kolay kiraya verilebilecek bir yer olması, merkeze erişilebilir olması avantaj oluşturur. Oturmak için ise erişilebilir olması, market, park, hastane okul gibi yerlere yakın olmasına dikkat edilmelidir.
İlgili sitelerde kullanıcı oluşturun ve sürekli kullandığını telefon ve e-maili ekleyin, aramalarınızı kaydedin. Belli bir sıklıkla girerseniz yeni eklenen ilanları görebilirsiniz. İlgilendiğiniz ilanı favoriye alırsanız ilgili ilanlarının fiyat değişimini de takip edebilirsiniz. İlan siteleri, emlak firma siteleri, bankadan satılık siteleri, icradan gayrimenkuller siteleri, toki & belediye siteleri takip edilebilir.
Konut fiyatlarının sürekli arttığı zamanlarda önemli olan bölge seçmek, mahalle ve proje ölçeğinde konut fiyat takibi yapmaktır.
Kira çarpanı nedir? Potansiyel kiracı kimdir? Bugünkü potansiyel ile gelecek potansiyel değişebilir. Kiralama süresi ve kiracı taleplerine dikkat edilmelidir.
Örneğin 2000 metrekare bir arsa üzerinde 18/100 hissesi olan bir bağımsız bölüme düşen arsa büyüklüğü 2000 m2 x 18 / 100 = 360 m2 olarak hesaplanacaktır. Bu hesaplamada arazi veya arsanın metrekare cinsinden miktarı ve tapu üzerinde pay/payda oranı değiştikçe kişilere düşen hisselerde azalma veya artışlar olabilir.
Uygun fiyatlı ev bulup satmak veya al yap sat yani küçük dokunuşlar yaparak evi satmak alternatifleri değerlendirilebilir.
Konutta düzenli kira getirisi vardır. Konutta daha hızlı kiracı bulunabilir. Konutlarda boşluk oranı daha düşüktür. Kira miktarı konutta daha düşüktür. Ancak konutlarda vergiyi mülk sahibi öder.
Dükkanda boşluk oranı daha yüksektir. Ancak kira çarpanı dükkan için daha düşüktür. Vergiyi kiracı kendisi öder. Ayrıca dükkanda kiracı kendisine göre tasarımını yapar.
Miras kaldı ise veraset ilamı ile intikal yapılmadıysa, emlak vergisi borcu varsa, ipotek varsa ve terkin edilmemişse, konutsa dask yaptırılmamışsa satış gecikebilir Ayrıca aile konutu şerhi varsa, mahkeme kararı ile tedbir karar varsa, gayrimenkul üzerinde haciz varsa bunlar satışı geciktirebilecek başlıca unsurlardır. Ekspertiz raporu kesinlikle gereklidir.
Vergi tutarı hesaplanırken ilk olarak istisnaya tabi tutulan kısımlar konut kira gelirleri toplamından düşülür. Geriye kalan kısımdan yapılan giderler çıkarılır ve girdiği dilime göre o yıl için belirlenen oranlar üzerinden kira gelir vergisi hesaplanır. Ayrıca bir de damga vergisi ödenmektedir.
Kentsel dönüşüm kanunu kapsamında depreme dayanıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış eski yapıların güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesinde kullanılmak için verilen kredi türüdür. Kentsel dönüşüm kredisinde binanın riskli alanda veya riskli yapı olduğunu belirten bir belge aldıysanız krediden yararlanabilirsiniz.
İcra dosyası içerisinde gayrimenkul ile alakalı detaylar bulunmaktadır. Problemi tanımlamak gerekir. Satış iptali gibi durumlar söz konusu olabilir. İcra dosyası incelemesi yapılması gerekmektedir.
Emlakçının emlakçı belgesi olmalı (seviye 4 ve seviye 5), kurumsal olmalı, ilan sitesinde mağazası olmalı, iyi fotoğraf çekebilmeli, ilan açıklamalarını doğru yazmalı, son işlemleri hakkında bilgi paylaşabilmeli, sosyal medyadan yararlanabilmeli, güven verebilmelidir. Ayrıca geniş bir iletişim ağı olmalı, ön araştırma yapmalı raporlamalı, satış kiralama sürecini tahmin edebilmeli, sözleşme ile hizmetlerini garanti etmeli, pazarlık sürecini yönetebilmeli ve tapu sürecini bilmelidir.
